[竹北台科大] 2016年8月份上市案件整理<水岸第一排篇>

 

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我們藉由過往實戰經驗得知「買方出價參考實價登錄,屋主出價則參考鄰居開價」,此屬常情。但當每次看到水岸首排的案件時,品揚認為除非屋主本厚,不然「成功把資金抽回,轉投資其他標的」才是首要銷售策略。

理由在於,台科大水岸首排的社區,屋齡不過三四年,當初持有價實價登錄都看得到(在這邊仍要提醒,對屋主來說,並非當初購入價而已,尚有過戶費、持有期間房貸利息管理費等支出,加總方可視為總成本)。而在屋主們互相比較開價的情況下,有些社區開價與持有價動輒價差達23%~35%,品揚認為誇張過了頭。這樣的%數比例,一般人可能沒什麼概念,舉例來說:當初購入3000萬,開價可能開到3680萬、3700萬以上。對於一些大坪數的產品,總價差距就大了。而對買方來說,開價太over,很容易直接被判為屋主沒誠意。

這就造成了「社區很多戶同時拋售競爭,而彼此價格也一降再降,但買方卻一直覺得屋主們都太貪心」的情況。這時候,就很挑戰買賣雙方各自的信心程度了。買方覺得物件很多,我可以慢慢挑;而賣方覺得買方不懂價值,價格出不上來就是買不到。隔閡甚大,銷售期拉長,房仲難熬。

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源美寬樸,唯一釋出A1-3F,上個月的D2-11F及E3-6F均在這個月下架了。

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聚合發香提,新上架一戶B-22F。另有四戶有了降價的動作,降幅約2.09%~7.72%。

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富廣景泰然,D-5F及B-14F均下架。更新社區實價登錄,A-7F成交總價2400萬,單價約24.62萬。社區成交單價落點在22~25萬。

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達麗世界之窗,B1-4F降價了,從2680萬降至2488萬。社區供給維持10戶around。

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瑞騰青川之上,A2-9F小降了30萬。今年五月成交的兩戶,均以賠售出場。這對之後想去化的戶別,不太妙。有時在接觸一些買方,買方總抓著實價最低價去出,但問題是…不見得每個屋主售屋的心態都一樣。

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坤山和謙,D-20F降價了,從3880萬降至3298萬,降幅15%。

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總太雍河,代銷那邊還有餘屋。從最近幾筆社區實價登錄觀察,我們發現成交單價不甚規則。一樣是代銷成交,高樓層買的卻比低樓層便宜。品揚認為這對之後的案件去化,會造成些許阻礙。

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富宇大宅天景,新上架25樓打通戶。售價破億,配置四個平面車位,屋況毛胚。