[竹北台科大] 2016年6月份上市案件整理<成功興隆雙學區2>

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本篇探討整理的社區,除了海德公園以外,其餘社區均可輕鬆步行至興隆國小及成功國中。有別於前幾天發表的<成功興隆雙學區1>,本篇主力鎖定族群為換屋族群。如要永久棟距寬闊視野,大概就鴻築鎏金、鴻築賦格律、仁發三峰及昌禾印月等四個社區可供選擇(在景觀的條件下,附帶座向「朝南」的優勢,這對一些客群會是個加分點)。這幾個社區各有優缺,仔細衡量評估自己購屋時的priority,才是最佳的購屋指南。

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鴻築鎏金,社區總供給量還是維持在20初頭。此外,B2-7F降價了,從2580萬降至2380萬。

有接手過鎏金的房仲業者,普遍會覺得輪轉率很慢。其一是市場一些客群有建商考量,其二是同社區競爭量體太大。但我們若以數據去看,觀察2015年社區去化總件數,統計的結果為8件。而且非如市場普遍認為”外棟”、”高樓層”才具有銷售優勢,一些去化戶別在內棟,樓層也不高。這間接透漏著,影響買方購買的至要關鍵,重點還是在於「價格」。「價格」若不受市場青睞,就算比其他戶別條件再好,銷售力道也有限。

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太睿吉祥,新上架B2-3F。整理社區實價登錄,市區在2015年成交掛蛋,主要在於那時社區近乎零釋出狀態。經過一年,難得一次釋出三戶,這是一個市場可以認識、瞭解社區的好機會。

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昌禾印月,新上架E-6F。目前釋出的最大68坪型EF棟均有裝修,且開價對比實價,偏高許多。以屋主售屋的立場,社區除了成交均價外,裝修要額外再加上去,才會是合理價。

更新社區實價登錄,E-11F於105/1,成交總價2100萬,單價約27.33萬。若回頭去看,在價格部份,屋主信心度還是較高,最後堅持到了好價格。在實價登錄上,上一次社區成交達27萬,已是102/6的事了。由63坪行10樓創下,配置兩個車位,成交總價1900萬。

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源璟臻之御,新上架C2-4F,下架D1-12F。社區樓下的店面,陸續在過年後,新開了郵局與全家超商。市場普遍沒有把其視為大利多在炒房,但以實質居住層面來說,著實對周遭提升不少基本採買機能。

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仁發三峰,A2-12F下架並成交了。目前社區僅存大坪數可供選擇。基本住宅需求的換屋族群可能就興趣缺缺。但若購屋需求以”空間”為首要的顧客群,可能會合適。周遭坪數達90坪up的產品,單價都相對高。

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國雄海德公園,社區維持四戶供給。觀察社區實價登錄高低樓層的成交價差約3~5萬,與目前釋出戶別之樓層高低差開價模式相差不遠。社區座向一致朝東南,低樓層欣賞公園景致,中高樓層以上可眺望過高速公路,整幅景觀映眼簾。