客人問：「我看中意一間中古屋，準備要出價。但仲介跟我說銀行鑑價鑑不到，要我自備款需拿出25~30%的心理準備。這是正常的嗎？」。
首先，你現在還沒成交（還沒有正式買賣契約書），銀行普遍不會認真幫你估價的。銀行大多都是社區實登撈一撈，或是區域行情資料撈一撈，就回報可貸金額給你、讓你自己評估。
為什麼？
行情40萬，屋主要賣47萬。若銀行在初估階段（還未成交）就跟你說房價可以估到47萬，試想：一般擁剛性自住需求的消費者會怎麼樣？
在有了銀行的背書（房屋價值認同），又少了高自備款的門檻擔憂，消費者肯定就會有信心，果斷衝下去買了！如此房價就很容易失控。好像是銀行帶頭炒房一樣，恐被貶為成為千古罪人。
所以，在還未成交前，銀行初估保守是必要的。一來免除被貶為千古罪人的罪名，二來也拉高消費者的風險意識（是你自己認同價格才買的、你也知道目前行情還沒到那麼高、若貸款不足需提高自備款）。
至於成交後，你拿著買賣契約書，給出個人財力資料，銀行最後還是幫你弄到47萬的核准，又是另一回事了。若銀行想跟你做生意，他就會自己想辦法。
當然，你也要做好心理準備銀行可能最後估不到你要的，畢竟他已先向你講在前頭（估價有難度）了，豈不？
