[房仲直白說] 屋主如要售屋,該如何訂價?

對於屋主來說,賣價一定是越高越好。但價格還是要有個合理的依據,不然就顯得太過不切實際、異想天開

而在第一線接觸屋主,觀察屋主常以「鄰居開價」或「新建案成交價」作為訂價依據。並不能說不行,而是

1.鄰居掛一個天價,賣了三個月都還沒賣掉,鄰居這不是已幫你測試市場了嗎?難不成你也要跟他一樣,用同樣的價格,再耗三個月的時間來測試市場?

2.新建案終究與你是不同屬性。也許你會說你的房子地點更好、格局更好等等,但終究屋齡及配備還是舊了啊,這是不爭的事實。固然你可以比照新建案減個幾萬作為訂價參考,但若要賣到一樣的價格,買方也是會比較的。

屋主評估訂價的切入角度如上。然而,我認為更具客觀評估訂價的方式如下

a.【同社區實價登錄】
開價是虛的,但若既已成交,即是事實

當然,屋主都不會僅屈就賣得跟上一筆鄰居一樣,通常都想要賣得更高。但至少以這樣的水位作為酌價基準,而不是上一筆鄰居兩個月前成交45萬,結果你現在說你家要跳漲賣到60萬??

b.【銀行估價】
我們都知道「自備款就是買方的即戰力」

若一社區行情1250萬,銀行估價僅有1000萬(可貸8成,額度800萬)。但你說你價要賣1800萬。這樣買方要準備的自備款並不是僅僅(1800×0.2=)360萬,而是(1800-800=)1000萬。

買一間1800萬的房子,要拿出1000萬的自備款,你認為遇到這種買方的這機率大嗎

固然你可以說,籌自備款是買方的事,他要從哪籌措資金,與你無關。但今天你既有意要售屋(而不是只是「賣賣看、等從天上掉下來」的心態),就必須懂得務實


如你(屋主)期望賣一個超級好價,請給出一個「合理」的理由。買方若買單你的理由,就會有機會媒合促成。

你可以說:「我們社區已經兩年沒有成交案例了,社區還停留在兩年前單價30萬的房價水位。但附近建案已成交50萬,故我想以55萬賣賣看」。這說法還不錯,有幾分的合理性與可行性。

你不可能說:「我看隔壁新建案都已經成交70萬了,雖然我屋齡舊對方個13年,但我這房子格局好、住了會升官發財會賺錢、小孩考上台清交成政、又送買方裝潢,我賣個75萬不為過」吧😅

有時對於買方來說,不是能力夠不夠的問題,而是你沒有個十足的好理由,讓他覺得值得buy in

當然,房地產本身就是一個「本多終勝」的金融遊戲。若你本夠厚,倒是可以花足夠長的時間,去等一個低概率的價格出現。但就怕哪天(區域行情上漲的同時)你好不容易等到了,而你又跳價,開出一個更高的價格繼續等。

那就繼續等吧,等到天荒地老、等到花兒都凋謝了……。人生短短,「賣掉贖回,資金入袋,能享受得到」這才是真的

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