[房仲直白說] 今天來聊聊「宏道帝寶」

1.以「廣告面」來說

不論是在路上、抑或是網路上、各大媒體,都能看到本案的影子,廣告可說是鋪天蓋地而來。有沒有成效是一回事,但以廣告的遍及程度,甲山林是真的做得不錯

不過,區域價格其實可以再調查得更嚴謹一些。新竹在地居民是還好,但如果是外地的消費者,就很容易被誤導。

2.以「產品規劃」來說

本案最大的賣點在於18萬坪壯闊大面積,號稱有1/2個信義計畫區的規模。基地大,建商能發揮的空間就多。業者也一直強調「環境」的重要性。

但看目前網路的風向,似乎不是很看好社區之後的公設維護。這很正常,人們常用過往的經驗來主觀認定(要維護的面積多,很容易荒廢、並淪為蚊子聚集地)。這就看建商的能力了,看日後有沒有機會以實績來平反。

3.以「目標客層」來說

這案子很明確就是賣給「園區客」跟「嚮往美式獨棟大別墅大院子」的客層。產品又分華廈及別墅兩種。

姑且不論定價如何,但這兩個客層迥異。講好聽是產品多元化,但客層屬性確實沒那麼純質。未來在公設維護上,比較容易有聲音不一致的情況。

4.其他

建商為了摒除顧客對於公設維護的疑慮,主打10年免管理費(從第一批交屋開始起算)。但通常新竹客層需要的是長久的solution,而不是短暫10年不需擔心

此外,本案也主打「智慧科技城市」,試圖把科技跟住宅作結合。這部份務必要做得直觀、好操作、好維護,不然很容易淪為噱頭。

如果建商可提出軟硬體合理的計劃與可執行性,相信能增加消費者購入的信心度


其實在去年,就有顧客詢問我這個案子(顧客曾有住國外的經驗,一直想找個理想的別墅與環境退休)。看到最近本案的廣告窮出不窮,故我想說特此發一篇。

很顯然地,本案的優勢「環境」,同時也成為了本案的劣勢,這就看建商的造化了

最後,我認為新竹客層還是蠻吃品牌的。不是說宏道或甲山林牌子小,而是如果這個案子(一樣的規劃但)是由新竹客層爾熟能詳的建商所規劃,銷售上會較為順風。甚至親戚五十手把手揪團買起來!

消費者信心度還蠻重要的。但這很正常,外地建商來插旗勢必會歷經這麼一段煎熬期。當年(2008年)台中建商惠宇建設來新竹推第一個案子「青雲」也是走過銷售困頓期,後續當口碑打響後,就穩定經營了。

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